화성 토지, 어디부터 볼까?

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복상희공인중개사입니다 !!

화성 토지, 어디부터 볼까?

비봉·봉담 중심 지목·용도·허가 체크 요약

왜 ‘선검토’가 답인가

토지는 매입 후 문제가 드러나면 비용이 눈덩이처럼 불어납니다.

계약 전 지목·용도지역·규제를 3단으로 점검하고, 현장에선 경계·접도·배수만 정확히 봐도 리스크 70%가 줄어듭니다.

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지목별 빠른 체크

• 농지(전·답): 농취증 필요, 형질변경 제한. 배수·토심 확인.
• 대지: 건폐율·용적률, 도로 2m 이상 접도 여부.
• 임야: 산지전용 가능성, 경사·사면 안정.
• 잡종지/주차장: 과거 형질변경·불법 여부, 민원 가능성.
• 유지·구거 접한 토지: 하천점용·배수 인허가 필수.

규제 한 장 정리

• 개발제한구역(GB): 원칙 제한, 예외 사유만 가능. 담당 부서 협의 기록을 남긴다.
• 농지: “농취증→성토/형변→건축” 순서. 매수·전용 분리 사고 금지.
• 하천·구거: 점용허가 없이 배수로 손대면 즉시 민원.
• 문화재·군사시설 영향권: 사전협의 공문으로 불확실성 차단.

현장 30분 체크리스트

1. 경계표지 유무(불명확하면 경계복원측량 견적 확보)
2. 접도·회차 공간, 전신주·맨홀 위치
3. 배수 흐름/지반 레벨(비 오면 고이는 지점)
4. 인입 인프라: 상수·오수·전기·가스
5. 민원 포인트: 축사·공장·주거 밀집도

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비용·수익 가늠하기(범위)

• 초기: 취득세·측량·설계 + 성토/배수/진입로가 변동폭 큼.
• 활용 시나리오
  • 창고/야적장: 임대단가×면적 –(보험·민원관리·진입 유지비)
  • 주차장: 회전율·월정액 혼합, CCTV·정산설비 포함
  • 주말농장/하우스: 분양·임대 혼합, 관리 인건비 반영
    → **최악 가정(공실·민원 1건·배수 추가공사)**을 넣고도 현금흐름 플러스면 진행.
   

특약 예시(핵심 문구)

• 경계복원측량 결과 차이 발생 시 매도인 조정 협조.
• 농취증·점용·형변 불허 시 해제 및 원상회복.
• 배수·진입로 공사 범위/비용 주체를 별첨 도면 기준 명시.