전·월세 계약, 분쟁 줄이는 ‘특약’ 체크리스트

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복상희공인중개사입니다 !!

전·월세 계약, 분쟁 줄이는 ‘특약’ 체크리스트 

등기 확인부터 입주 후 하자 처리까지—구체적으로, 절차대로 쓰면 대부분의 분쟁은 시작 전 끝납니다.

1) 계약 전 ‘기본 확인’(문제 → 해결)

• 문제: 계약서만 믿고 들어갔다가 “누수/곰팡이/보일러/관리비”로 다투기.
• 해결: 특약으로 상태·목록·절차를 구체화.
  • 등기부등본·소유자 신분증 일치 확인(권리: 근저당·압류 등).
  • 집기/비품 리스트 및 현장 사진을 인수인계서에 첨부.
  • 관리비 항목(공용전기/청소/승강기/수도)과 부담 주체·정산일 명시.
  • 반려동물/흡연/부분수리/리폼 등 생활 규칙은 허용/금지 범위·벌칙까지.

2) 바로 써먹는 ‘필수 특약 6’

1. 인수인계서 + 사진 첨부
   “계약체결일 현재 하자·오염·파손 등 상태를 사진으로 확인·첨부하며, 입주 시 인수인계서를 교부한다.”
2. 관리비·공과금 정산
   “관리비 항목·분담 주체·정산일은 ‘매월 말일(또는 퇴거일)’로 하고, 미납분은 임대인이 정산한다.”
3. 하자·수리 책임 기준
   “경미한 수리(소모품·사용 중 고장)는 임차인, 노후·본체 결함은 임대인 부담. 고장 통지 후 ○일 이내 조치.”
4. 반려동물/흡연 규정
   “반려동물 허용/금지 범위, 시정기간(7~14일), 불이행 시 원상복구·손해배상·해지 가능. 보조견은 법령 예외.”
5. 원상복구 범위와 감가
   “일상사용에 따른 경미한 훼손(핀홀·소량 못자국)은 감가 고려. 벽지 ○㎡ 초과 훼손·바닥 찍힘 등은 임차인 복구.”
6. 내용증명·해지 절차
   “중대한 의무위반 시 내용증명으로 시정 요구(○일) → 미시정·반복이면 계약 해지 및 손해배상 청구.”

3) 자주 분쟁 나는 포인트 (사례형)

• 누수·곰팡이: 누수 원인(공용·전유/노후·사용과실)을 가른 뒤, 원인자 부담 원칙 + 임시 조치→본수리 순서 명문화.
• 가구·가전 고장: ‘최초 제공 품목’만 책임 범위. 중고·노후품은 잔존가치 기준으로 수리/대체.
• 주차/택배/엘리베이터: 규약·관리사무소 방침을 특약에 준용한다고 써두면 분쟁 최소화.
• 반려동물 특약 위반: 단순 사육 사실만으로 즉시 해지보다, 시정요구→불응/반복→해지가 안전.

4) 특약 위반 시 ‘정석 대응’(플로우)

1. 증거 확보(사진·영상·대화기록·영수증)
2. 내용증명: 위반 내용·시정 요구·기한 명시
3. 기한 내 미시정/반복 → 해지·원상복구·손해배상 청구
4. 공제/상계는 증빙을 갖추고 최소화(분쟁조정 병행 권장)

   

 

 

5) 특약 샘플

• 관리비/공과금: “관리비 항목( )은 임차인 부담, 장기수선충당금·수선유지비는 임대인 부담. 퇴거일 기준 일할 정산.”
• 하자처리: “임차인 통지 후 임대인은 ○영업일 이내 수리 착수. 지연 시 임차인은 대행 수리 후 실비 청구 가능.”
• 반려동물: “임차인은 반려동물 (허용/금지). 허용 시 등록·접종 증빙 제출. 소음·악취·공용부 피해 시 서면 최고 후 7~14일 시정. 불이행/반복 시 해지·원상복구·손해배상 청구.”
• 원상복구: “일상 사용 흔적은 감가 고려. 벽지 ○㎡ 초과 오염·훼손, 바닥 찍힘·패임은 임차인 부담.”
• 해지·내용증명: “중대한 의무위반 시 내용증명으로 시정 요구 후 미시정·반복이면 해지. 손해배상·원상복구 청구 가능.”
• 특약 우선: “본 특약은 본 계약서와 상충 시 특약 우선 적용.”