🏠 월세 집수리 분쟁 끝!임대인 vs 임차인, 수선 의무의 황금 기준

안녕하세요,

화성 비봉·봉담 지역 전문 복상희공인중개사입니다.

 

이사철마다 가장 많이 듣는 질문이 바로 **“집 고장 났는데, 누가 고쳐요?”**입니다.

원칙만 알면 감정 소비 없이 빠르게 정리됩니다.

아래 기준과 체크리스트를 계약서 특약에 반영해 두면 분쟁 대부분이 시작도 못 합니다.

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🔑 대원칙(한 줄 정리)

• 집을 정상적으로 쓰게 만드는 부분(구조·기본설비) → 임대인 수선의무
• 일상 관리·소모품·사용상 과실 → 임차인 부담
• 애매하면 **원인(노후/구조 vs 사용습관)**으로 판별하고, 증빙(사진·영상·진단서)으로 결론을 명확히!

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⚖️ 누가 고치나? 핵심 사례 10

임대인 부담(대규모/기본설비)

1. 보일러·난방 고장, 누수(배관·옥상·상층)
2. 전기 배선·차단기 이상, 누전 위험
3. 급·배수 불능, 하수 역류(구조·노후 원인)
4. 창호 프레임 파손·결로로 인한 벽지 대면적 훼손
5. 외벽·천장 균열, 방수 불량

임차인 부담(경미/소모·과실)

1. 전구·건전지·샤워호스·실리콘 재시공 등 소액 교체
2. 변기 막힘(사용 부주의), 배수트랩 청소
3. 이사·가구 이동 중 스크래치, 반려동물 손상
4. 벽지·장판 오염(낙서·음식물), 방충망 교체
5. 곰팡이 중 환기·가습 과다가 주원인인 경우

Tip｜곰팡이 판별

• 창·벽 모서리 결로 + 단열/기밀 문제 → 임대인
• 장기간 환기 부족·실내 과습 → 임차인

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🧩 분쟁을 막는 “특약 4종 세트”(복붙 OK)

1. 경미수선 범위
   “전구·수전 소모부품·배수트랩 청소·실리콘 보수 등 통상 경미수선은 임차인 부담으로 한다.”
2. 기본설비 수선기한
   “보일러·급배수·전기배선·옥상방수·창호 프레임 등 구조·기본설비 하자는 통지일로부터 영업일 ○일 내 임대인이 수선한다.”
3. 지연 시 조치
   “기한 내 미이행 시 임차인은 자체 수선 후 필요비 상환·월세 감액을 청구할 수 있으며, 사용불능 기간은 비율에 따라 감액한다.”
4. 도배·장판 정산
   “자연마모·노후는 임대인, 오염·파손은 임차인 부담으로 하고 사용연수·감가 기준을 적용한다.”

   

 

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🗂️ 현장 체크리스트(저장해두세요)

• 입주 직전: 보일러 작동, 수도·배수, 전기차단기, 창호 기밀·결로, 곰팡이 흔적 영상 촬영
• 하자 발생: 카톡/문자로 사진·영상 + 위치 + 희망일정 통보 → 이행최고(기한 제시)
• 견적 2~3건 및 원인 진단서 확보(누수탐지/전기안전)
• 차임 감액표: 영향 공간·기간·기능 상실률 기록
• 선수선 시: 전·후 사진, 영수증, 작업내역서 보관 → 필요비 상환 청구 근거

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💬 자주 묻는 질문

Q. 보일러가 꺼졌어요. 월세를 안 내도 되나요?
A. 전면 사용불능 수준이면 전부, 부분이면 해당 비율로 감액·유보 가능. 다만 근거표가 필수입니다.

Q. 임대인이 끝까지 미루면요?
A. 통보→이행최고→자체 수선·필요비 청구→감액 또는 해지 순서로 진행하세요.

Q. 곰팡이 클리닝 비용은요?
A. 원인 따라 다릅니다. 구조·단열 결함이면 임대인, 환기 소홀이면 임차인. 원인 진단서가 게임체인저!

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✅ 결론

• 구조·기본설비=임대인, 소모·과실=임차인.
• 애매하면 원인분석 + 증빙, 그리고 특약으로 선제 차단이 정답입니다.
• 계약 단계에서 10분만 더 챙기면, 이사 후 몇 달의 스트레스를 아낍니다.

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