비봉행정복지센터 도보권, 안정적인 현금흐름의 원룸 통매매

안녕하세요~

복상희공인중개사입니다 !!

비봉행정복지센터 생활권, 수익으로 답하는 원룸 통매매

 

매매가 6억 │ 총 9실 (1.5룸 5실 · 원룸 4실)

 

보증금 각 500만 │ 월세 45만(1.5룸) · 35만(원룸)

왜 지금, 왜 비봉일까요?

비봉행정복지센터 인근은 행정·생활 인프라가 가까워 실수요 임대가 꾸준한 지역입니다.

출퇴근과 생활동선이 짧아 공실 부담이 낮고, 소형 위주의 구성이라 현금흐름 관리가 수월합니다.

투자와 운영을 함께 고려하시는 분들께 특성이 잘 맞습니다.

한눈에 보는 매물 포인트

• 구성: 1.5룸 5실(보500/월45) + 원룸 4실(보500/월35) = 총 9실
• 보증금 합계: 500만 × 9실 = 4,500만
• 월 총임대료: (45만 × 5) + (35만 × 4) = 월 365만
• 연 총임대료: 365만 × 12 = 연 4,380만
• 매매가: 6억

수익률, 숫자로 차분히

1. 단순 총수익률 = 4,380만 ÷ 6억 ≈ 약 7.3%
2. 보증금 차감 관점(자기투입자본)
   • 자기자본 = 6억 – 4,500만 = 5억 5,500만
   • 4,380만 ÷ 5억 5,500만 ≈ 약 7.9%
3. 보수적 가정(참고)
   • 공실 5% → EGI ≈ 4,161만
   • 운영비 12% 반영 → NOI ≈ 3,662만
   • 수익률: 매매가 기준 ≈ 6.1%, 보증금 차감 기준 ≈ 6.6%

운영 방식·실공실·소액수선 등에 따라 달라질 수 있습니다.
**대출 조건(LTV·금리·기간)**을 넣어 현금흐름표로도 깔끔히 정리해 드릴게요.

생활권 포인트

• 비봉행정복지센터 도보권: 행정·편의 접근성이 좋아 일상 동선이 짧습니다.
• 소형 수요 탄탄: 직장인·신규 전입 1~2인 가구에 적합합니다.
• 라인업 이점: 1.5룸(분리형)과 원룸(가성비)을 함께 갖춰 공실 완충이 용이합니다.

운영 팁(공실은 낮추고, 순익은 부드럽게 올리고)

• 문구 분리: 1.5룸은 “분리형·조용한 거주”, 원룸은 “가성비·역세권/생활권” 등 타깃별 카피로 노출
• 채널 병행: 네이버부동산·카카오·지역카페를 48시간 단위로 A/B 테스트
• 월 1회 점검: 공용등·소방·배수트랩을 정기 관리해 민원/수선비 선제 차단
• 전·월세 믹스: 세대별 보증금/월세 조절로 현금흐름 vs 안정성 균형 잡기

자주 받는 질문

Q. 실제 순수익은 어느 정도로 보나요?
A. 공실 5%·운영비 12% 가정 시 6%대 초중반을 참고하시면 무난합니다. 운영 디테일에 따라 개선 여지가 있습니다.

Q. 세입자 구성과 체류 기간은요?
A. 1.5룸은 체류가 비교적 길고, 원룸은 회전이 빠른 편입니다. 갱신율·중도이탈 데이터 공유 가능합니다.

Q. 대출을 활용해도 괜찮을까요?
A. 가능합니다. 금리와 상환 스케줄에 따라 순현금흐름이 달라지므로 조건을 알려주시면 맞춤 현금흐름표를 드립니다.

상담 · 실투어

복상희공인중개사사무소(비봉행정복지센터 앞)
문의: 010-8732-3495 (복상희)