[부동산 리포트] 서울 전세가 폭등 속 '등록임대주택' 대거 해제, 시장의 핵폭탄 될까?

안녕하세요~

화성비봉부동산 복상희입니다 !!

최근 서울 아파트 전세 시장이 심상치 않습니다.

한국부동산원 통계에 따르면 올해 서울 전세가 누적 상승률은 벌써 2.61%를 기록하며

2021년 '전세 대란' 당시의 기세를 이어가고 있는데요.

 

설상가상으로 올해 서울에서만 약 2만 2,822가구의 등록임대주택 의무 임대 기간이 종료되면서 임대차 시장에 거대한 지각변동이 예고되고 있습니다.

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🏠 '5% 룰' 사라지는 임대주택, 무엇이 문제인가?

과거 문재인 정부 시절 장기 임대(8년)로 등록됐던 아파트들이 올해부터 대거 의무 기간을 마칩니다. 그동안 이 주택들은 임대료 인상 폭을 5% 이내로 제한받으며 시중 일반 아파트 전세가의 약 65% 수준(평균 4.1억 원)에 저렴하게 공급되어 왔습니다. 하지만 의무 기간이 끝나면 다음과 같은 변화가 생깁니다.

• 임대료 자율화: 집주인은 이제 시세에 맞춰 전세금을 대폭 올릴 수 있습니다.
• 매매 자유화: 묶여있던 매물을 시장에 내놓을 수 있게 됩니다.

💰 정부의 전략: "세제 혜택 환수로 매도 유도"

정부는 현재 전세 시장의 불안만큼이나 매물 잠김 현상을 우려하고 있습니다. 이에 따라 의무 기간이 끝난 주택에 대해 기존에 부여했던 양도세 중과 배제, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 중단함으로써 다주택자들이 집을 팔도록 압박할 계획입니다.

실제로 올해 해제 물량과 기존 미매각 물량을 합치면 최대 5만 5,000가구에 달하는데, 이는 서울 아파트 연간 적정 수요량을 상회하는 수치입니다. 정부는 이를 통해 매매 시장을 안정시키겠다는 계산입니다.

⚠️ 세입자는 '사각지대', 집주인은 '반발'

하지만 전문가와 현장의 목소리는 우려 섞인 시선이 가득합니다.

1. 세입자의 주거 불안: 집주인이 매물을 팔기로 결정하고 실거주 목적의 매수자가 나타날 경우, 세입자는 계약갱신청구권과 상관없이 집을 비워줘야 할 상황에 처할 수 있습니다.
2. 전세가 상승 압박: 저렴했던 임대료가 시세대로 현실화되면서 세입자들이 체감하는 주거비 부담은 극에 달할 것으로 보입니다.
3. 임대인의 불만: "8년 동안 임대료 제한을 감수하며 정부 시책에 협조했는데, 이제 와서 세제 혜택을 뺏는 것은 뒤통수를 치는 격"이라는 불만이 터져 나오고 있습니다. 특히 재건축 단지나 토지거래허가구역 내 주택은 팔고 싶어도 팔기 어려운 규제에 묶여 있어 진퇴양난인 상황입니다.

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📍 요약 및 전망

매매 활성화를 통한 시장 안정과 서민 주거 안정이라는 두 마리 토끼를 잡으려는 정부의 시도가 오히려 '세입자 퇴거 위기'와 '전세가 급등'이라는 부작용을 낳지는 않을지 면밀한 모니터링이 필요한 시점입니다. 서울 전세 시장의 '안전판' 역할을 해온 등록임대주택이 사라지는 지금, 정부의 세심한 후속 대책이 절실해 보입니다.